Le diagnostic de performance énergétique, plus couramment appelé DPE, est devenu un document incontournable lors de la vente ou de la location d’un logement. Pourtant, entre les lettres allant de A à G, les consommations exprimées en kilowattheures, les émissions de CO₂, les estimations de dépenses et les recommandations de travaux, sa lecture peut sembler complexe. Comment lire et comprendre le DPE?
Le DPE ne se limite pas à attribuer une lettre à un bien immobilier. Il permet de mieux comprendre sa performance énergétique, son impact environnemental, ses principales sources de déperdition et les améliorations envisageables.
Qu’est-ce que le DPE ?
Le DPE évalue la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment. Il tient notamment compte :
- de l’isolation des murs, des planchers et de la toiture ;
- des fenêtres et des portes ;
- du système de chauffage ;
- de la production d’eau chaude sanitaire ;
- de la ventilation ;
- du refroidissement éventuel ;
- des caractéristiques générales du bâtiment.
Il est généralement obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement et doit être intégré au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur ou au locataire. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable, à l’exception des recommandations de travaux, qui conservent une valeur indicative.
La première page du DPE : les informations essentielles
La première page constitue la synthèse du diagnostic. Elle permet de repérer rapidement trois informations principales :
- la classe énergétique du logement ;
- ses émissions de gaz à effet de serre ;
- l’estimation de ses dépenses annuelles d’énergie.
L’étiquette énergétique de A à G
Le logement est classé sur une échelle allant de A à G :
- A : logement extrêmement performant ;
- B : logement très performant ;
- C : logement assez performant ;
- D : performance énergétique intermédiaire ;
- E : logement peu performant ;
- F : logement très peu performant ;
- G : logement extrêmement peu performant.
Les logements classés F ou G sont généralement qualifiés de passoires énergétiques.
La lettre finale ne dépend pas uniquement de la quantité d’énergie consommée. Elle prend en compte deux critères :
- la consommation d’énergie primaire, exprimée en kWhEP/m²/an ;
- les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kg équivalent CO₂/m²/an.
Pour obtenir une classe donnée, le logement doit respecter les seuils correspondant à ces deux critères. En pratique, le résultat le moins favorable peut donc déterminer la classe finale. Un logement relativement sobre en énergie mais utilisant une énergie fortement émettrice de CO₂ peut ainsi être pénalisé.
Comment comprendre la consommation énergétique indiquée ?
La consommation affichée dans le DPE correspond à une consommation conventionnelle. Elle est calculée pour une utilisation standardisée du logement et ne reprend pas directement les factures des occupants.
Elle tient notamment compte des besoins théoriques liés :
- au chauffage ;
- à la production d’eau chaude ;
- au refroidissement ;
- à la ventilation ;
- à l’éclairage ;
- aux auxiliaires des équipements.
Cette méthode permet de comparer différents logements sur une base commune, indépendamment des habitudes de leurs occupants.
Deux familles peuvent avoir des factures très différentes dans un même logement selon la température de chauffage choisie, la durée d’occupation, le nombre de personnes présentes ou leur consommation d’eau chaude.
L’estimation des dépenses annuelles d’énergie
Le DPE présente une fourchette estimative des dépenses annuelles d’énergie du logement.
Cette estimation est utile pour comparer plusieurs biens, mais elle ne constitue ni une facture prévisionnelle exacte ni une garantie sur les dépenses futures. Le montant réellement payé dépend notamment :
- des habitudes des occupants ;
- de la température souhaitée ;
- des conditions météorologiques ;
- du nombre de personnes dans le logement ;
- du prix des différentes énergies ;
- de l’entretien et du réglage des équipements.
L’estimation est établie pour un usage standardisé. Elle peut donc être sensiblement différente des factures réelles de l’ancien occupant.
Les caractéristiques techniques du logement
Les pages suivantes du rapport décrivent les éléments utilisés pour réaliser le calcul.
Il convient notamment de vérifier :
- la surface de référence retenue ;
- l’année ou la période de construction ;
- la composition des murs ;
- l’isolation de la toiture et des planchers ;
- le type de vitrage ;
- le système de chauffage ;
- le mode de production d’eau chaude ;
- la présence d’une ventilation ;
- les éventuelles installations utilisant une énergie renouvelable.
Ces informations sont importantes, car la qualité du résultat dépend des caractéristiques relevées lors de la visite et des justificatifs disponibles.
Une isolation récente peut, par exemple, être valorisée lorsqu’elle est visible, mesurable ou justifiée par une facture, une photographie de chantier ou un document technique. Il est donc recommandé de conserver les preuves des travaux réalisés dans le logement.
Comprendre le schéma des déperditions thermiques
Le rapport comporte généralement une représentation des principales déperditions de chaleur.
Celles-ci peuvent provenir :
- de la toiture ;
- des murs ;
- des fenêtres et des portes ;
- des planchers bas ;
- des ponts thermiques ;
- du renouvellement de l’air.
Ce schéma permet d’identifier les points faibles du logement. Une toiture mal isolée peut, par exemple, représenter une part importante des pertes de chaleur. Dans un autre bien, les principales faiblesses pourront provenir des murs ou des menuiseries.
La présence d’un pourcentage élevé ne signifie toutefois pas qu’il faut automatiquement commencer les travaux par cet élément. La faisabilité, le coût, l’état général du bâtiment et la cohérence entre les différents travaux doivent également être étudiés.
L’indicateur de confort d’été
Le DPE donne une indication sur la capacité du logement à rester confortable pendant les périodes de forte chaleur.
Cet indicateur tient notamment compte :
- de l’isolation ;
- de l’inertie du bâtiment ;
- de la présence de protections solaires ;
- de l’exposition des fenêtres ;
- de la possibilité de ventiler le logement la nuit.
Seul le confort d’été dit « passif » est évalué. Une climatisation ou un autre système actif de refroidissement ne suffit donc pas nécessairement à obtenir un bon indicateur.
Comment lire les recommandations de travaux ?
Le DPE comporte des recommandations destinées à améliorer la performance du logement.
Elles peuvent concerner :
- l’isolation de la toiture ;
- l’isolation des murs ou des planchers ;
- le remplacement des fenêtres ;
- l’amélioration de la ventilation ;
- le remplacement du système de chauffage ;
- la production d’eau chaude ;
- l’installation d’équipements utilisant des énergies renouvelables.
Le rapport peut présenter un premier scénario de travaux prioritaires, puis un scénario plus complet permettant de viser une meilleure classe énergétique.
Ces recommandations constituent une première orientation. Elles ne remplacent pas une étude technique détaillée, des devis d’entreprises ou, lorsque la situation l’exige, un audit énergétique.
Il est également préférable de raisonner en bouquet de travaux. Remplacer uniquement le chauffage sans traiter une isolation très insuffisante peut, par exemple, limiter les gains obtenus.
Quelles conséquences pour les logements classés E, F ou G ?
La classe du DPE peut avoir des conséquences importantes sur la vente, la location et la valeur du bien.
En France métropolitaine :
- les logements classés G sont concernés par les exigences de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025 ;
- les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028 ;
- les logements classés E seront concernés à partir du 1er janvier 2034.
L’application de ces règles dépend notamment de la date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail. Les loyers des logements classés F ou G font également l’objet de restrictions d’augmentation.
Lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation détenu par un propriétaire unique, un audit énergétique réglementaire doit actuellement compléter le DPE lorsque le bien est classé E, F ou G. Cet audit présente des scénarios de rénovation plus détaillés.
Ce qui a changé pour le DPE en 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient utilisé pour convertir l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9.
Cette évolution peut améliorer le classement de certains logements utilisant l’électricité, notamment pour le chauffage ou la production d’eau chaude. Aucun logement ne doit voir son classement se dégrader du seul fait de cette modification.
Les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient. Les DPE établis auparavant et encore valables peuvent continuer à être utilisés. Lorsqu’un nouveau classement est possible, une attestation officielle peut être téléchargée gratuitement depuis l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Comment vérifier la validité d’un DPE ?
Un DPE est généralement valable pendant dix ans.
Toutefois, les anciens diagnostics réalisés avant l’entrée en vigueur de la réforme du 1er juillet 2021 ont bénéficié de durées de validité transitoires et ne sont désormais plus utilisables :
- les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré le 31 décembre 2022 ;
- les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024.
En 2026, un DPE destiné à une vente ou à une location doit donc normalement avoir été établi à partir du 1er juillet 2021 et être encore compris dans sa période de validité.
Le rapport doit également comporter un numéro d’identification délivré après son enregistrement auprès de l’ADEME. L’Observatoire DPE-Audit permet de rechercher le diagnostic et de vérifier les informations enregistrées.
Pourquoi deux logements apparemment identiques peuvent-ils avoir un DPE différent ?
Deux logements situés dans le même immeuble ou dans des maisons voisines peuvent obtenir des résultats différents.
La classe peut varier en fonction :
- de l’orientation ;
- de la position du logement dans le bâtiment ;
- des surfaces donnant sur l’extérieur ;
- de la présence d’un local chauffé ou non chauffé à proximité ;
- des équipements installés ;
- des travaux réalisés ;
- de la surface de référence ;
- des justificatifs disponibles lors de la visite.
Un appartement situé au dernier étage peut, par exemple, présenter davantage de déperditions par la toiture qu’un appartement situé entre deux niveaux chauffés.
Depuis 2024, les seuils applicables aux logements de petite surface ont également été adaptés afin de rendre leur classement plus équitable. Une attestation actualisée peut être disponible pour certains DPE portant sur un logement d’une surface de référence inférieure ou égale à 40 m².
Comment améliorer la classe énergétique d’un logement ?
Les travaux les plus pertinents dépendent de chaque bâtiment. Une rénovation cohérente peut notamment comprendre :
- l’amélioration de l’isolation ;
- le traitement des défauts d’étanchéité à l’air ;
- l’installation ou l’amélioration de la ventilation ;
- l’adaptation du chauffage aux nouveaux besoins du logement ;
- l’amélioration de la production d’eau chaude ;
- l’installation éventuelle d’énergies renouvelables.
L’ordre des travaux est important. Une isolation performante modifie les besoins de chauffage et peut permettre d’installer un équipement moins puissant et mieux adapté.
Avant d’engager une rénovation importante, il est conseillé de faire étudier la compatibilité des travaux avec le bâtiment, la ventilation, l’humidité et les caractéristiques architecturales du bien.
Faire réaliser son DPE avec V AdR
V AdR accompagne les propriétaires, bailleurs, vendeurs et professionnels de l’immobilier dans la réalisation de leurs diagnostics de performance énergétique.
Nos diagnostiqueurs interviennent notamment autour de Vittel, Mirecourt et Charmes, ainsi que dans les secteurs environnants.
Pour faciliter la réalisation du DPE, pensez à préparer les documents disponibles concernant votre logement :
- plans ;
- acte de propriété ;
- règlement de copropriété ;
- factures de travaux ;
- références des équipements ;
- justificatifs d’isolation ;
- contrats d’entretien ;
- anciens diagnostics.
Plus les informations techniques sont complètes et justifiables, plus les caractéristiques réelles du logement peuvent être correctement prises en compte.
Vous avez un projet de vente ou de location ? Contactez V AdR pour obtenir un devis et faire réaliser votre diagnostic de performance énergétique.