Mesurage loi Boutin

Pourquoi mesurer la surface habitable ?

Le contrat de location d’un logement utilisé comme résidence principale doit préciser sa consistance, sa destination ainsi que sa surface habitable.

Cette information permet au locataire de connaître la superficie réelle du logement et au bailleur de sécuriser la rédaction du bail.

Le mesurage est particulièrement recommandé lorsque le bien comporte :

• des pièces mansardées ;
• des combles aménagés ;
• une véranda ;
• un sous-sol partiellement aménagé ;
• de nombreux placards ;
• un escalier intérieur ;
• des dépendances ;
• des différences de niveau ;
• des pièces aux formes irrégulières ;
• des travaux ayant modifié la distribution intérieure.

Pourquoi parle-t-on de « loi Boutin » ?

L’expression « loi Boutin » est couramment utilisée par les professionnels de l’immobilier pour désigner le calcul de la surface habitable mentionnée dans le bail.

Juridiquement, le contrat doit indiquer la surface habitable définie par le Code de la construction et de l’habitation. Cette superficie est calculée selon l’article R.156-1 de ce code.

Le mesurage Boutin n’est donc pas une estimation commerciale. Il répond à une définition réglementaire qui doit être appliquée de manière identique dans toutes les pièces du logement.

Quels contrats de location sont concernés ?

La surface habitable doit notamment être mentionnée dans les contrats portant sur un logement constituant la résidence principale du locataire.

Cette exigence concerne en particulier :

• les locations vides ;
• les locations meublées utilisées comme résidence principale ;
• les colocations établies au moyen d’un bail unique ;
• les baux mobilité.

Les contrats de bail mobilité doivent eux aussi préciser la consistance, la destination et la surface habitable du logement.

Le mesurage Boutin est-il un diagnostic immobilier ?

Le résultat du mesurage doit être inscrit dans le contrat de location. Il ne constitue toutefois pas un diagnostic technique autonome comparable au DPE, au constat plomb ou aux diagnostics gaz et électricité.

Le bailleur doit donc disposer d’une superficie fiable avant de préparer le bail, mais le document de mesurage n’est pas intégré au dossier de diagnostic technique selon les mêmes modalités que les diagnostics réglementaires remis au locataire.

Une attestation établie par V AdR permet néanmoins de conserver :

• le détail des pièces mesurées ;
• les surfaces retenues ;
• les zones exclues ;
• la méthode utilisée ;
• le résultat total à reporter dans le bail.

Comment la surface habitable est-elle calculée ?

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite après déduction des éléments qui occupent physiquement une partie du sol.

Sont notamment retranchées les surfaces occupées par :

• les murs ;
• les cloisons ;
• les marches ;
• les cages d’escalier ;
• les gaines ;
• les embrasures de portes ;
• les embrasures de fenêtres.

Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées.

Quelles pièces peuvent être prises en compte ?

Lorsqu’elles se trouvent à l’intérieur du logement, qu’elles sont aménagées pour l’habitation et qu’elles présentent une hauteur suffisante, peuvent notamment entrer dans le calcul :

• le séjour ;
• les chambres ;
• la cuisine ;
• la salle de bains ;
• les sanitaires ;
• les couloirs ;
• l’entrée ;
• les dégagements ;
• les rangements intégrés ;
• les placards ;
• les combles aménagés ;
• certaines mezzanines ;
• les pièces annexes directement intégrées au logement.

Le nom donné à une pièce ne suffit pas à décider de son inclusion. Sa configuration, sa hauteur, son aménagement et son appartenance au logement doivent également être examinés.

Quelles surfaces sont exclues du mesurage Boutin ?

La définition réglementaire écarte explicitement plusieurs catégories de locaux ou d’espaces.

Ne sont pas retenus :

• les combles non aménagés ;
• les caves ;
• les sous-sols ;
• les remises ;
• les garages ;
• les terrasses ;
• les loggias ;
• les balcons ;
• les séchoirs extérieurs au logement ;
• les vérandas ;
• certains volumes vitrés ;
• les locaux communs ;
• les autres dépendances ;
• les parties présentant une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Ces espaces peuvent représenter un véritable avantage pour le locataire et être décrits séparément dans l’annonce ou le bail. Leur superficie ne doit toutefois pas être ajoutée au résultat Boutin.

Une véranda est-elle comptabilisée ?

Non. La véranda est expressément exclue de la surface habitable, même lorsqu’elle est fermée, chauffée ou directement accessible depuis le séjour.

Cette règle constitue une différence importante avec la superficie loi Carrez. Une véranda privative close et couverte peut, selon sa situation, participer au calcul Carrez, alors qu’elle demeure exclue du mesurage Boutin.

Les combles aménagés entrent-ils dans la surface habitable ?

Les combles réellement aménagés peuvent être retenus lorsqu’ils sont intégrés au logement.

Dans une pièce mansardée, seules les zones présentant une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre sont comptabilisées. Les parties plus basses restent exclues, même si elles servent de rangement.

Le diagnostiqueur repère donc la limite de hauteur avant de calculer la surface utile de la pièce.

Les placards sont-ils mesurés ?

Un placard intégré au logement peut être inclus lorsque :

• son sol se situe au même niveau que celui de la pièce ;
• il présente une hauteur suffisante ;
• il appartient au volume intérieur habitable.

Les surfaces occupées par les cloisons du placard doivent cependant être déduites, comme les autres éléments constructifs.

Un escalier intérieur réduit-il la surface ?

La surface occupée par les marches et la cage d’escalier est retirée du calcul réglementaire.

Dans un duplex ou une maison à plusieurs niveaux, la présence d’un escalier peut donc créer une différence entre la surface apparente des planchers et la surface habitable finale.

Les espaces situés sous l’escalier sont étudiés séparément. Leur inclusion dépend notamment de leur accessibilité et de leur hauteur.

Quelle différence entre la loi Boutin et la loi Carrez ?

Les deux mesures ne doivent pas être confondues.

Le mesurage Boutin

Il détermine la surface habitable d’un logement loué comme résidence principale.

Il exclut notamment :

• les vérandas ;
• les combles non aménagés ;
• les caves ;
• les sous-sols ;
• les remises ;
• les garages ;
• les balcons et terrasses ;
• les dépendances.

Le mesurage Carrez

Il détermine la superficie privative des lots vendus en copropriété.

Il repose sur la configuration juridique et physique des lots concernés. Certains volumes privatifs clos et couverts peuvent être retenus en Carrez alors qu’ils sont exclus de la surface habitable.

Il est donc possible qu’un même appartement possède :

• une superficie loi Carrez ;
• une surface habitable loi Boutin ;
• une surface de plancher ;
• une surface fiscale ;
• une surface utilisée pour le DPE.

Ces valeurs peuvent être différentes sans qu’il y ait nécessairement une erreur.

Peut-on reprendre la surface Carrez dans un bail ?

Ce n’est pas recommandé.

Même lorsqu’un certificat Carrez récent existe, le propriétaire doit vérifier que son résultat correspond bien à la définition de la surface habitable. Une véranda, par exemple, peut créer une différence entre les deux calculs.

La superficie à reporter dans le bail doit être déterminée selon les exclusions prévues par l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Comment V AdR effectue-t-il le mesurage ?

Identification du logement

Le diagnostiqueur repère les pièces principales, les circulations, les rangements, les dépendances et les volumes particuliers.

Les plans, anciens mesurages et documents de propriété peuvent être consultés lorsqu’ils sont disponibles.

Relevé des dimensions

Chaque espace est mesuré à l’aide d’un équipement adapté.

Les pièces irrégulières peuvent être divisées en plusieurs formes géométriques afin d’obtenir un résultat précis.

Contrôle des hauteurs

Dans les combles, mezzanines et espaces mansardés, les zones situées sous le seuil de 1,80 mètre sont identifiées et retirées.

Déduction des éléments constructifs

Les surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, marches, cages d’escalier et embrasures sont prises en compte dans le calcul.

Classement des locaux

Le diagnostiqueur distingue :

• les surfaces habitables ;
• les surfaces exclues ;
• les dépendances ;
• les zones non accessibles ;
• les volumes nécessitant une observation particulière.

Établissement de l’attestation

L’attestation remise par V AdR peut notamment présenter :

• l’adresse du logement ;
• l’identité du propriétaire ;
• les pièces mesurées ;
• le détail des surfaces ;
• les zones écartées ;
• les éventuelles réserves ;
• la surface habitable totale.

Faut-il obligatoirement faire appel à un professionnel ?

Le propriétaire peut théoriquement mesurer lui-même son logement.

Le recours à un professionnel est toutefois recommandé lorsque la géométrie du bien est complexe ou lorsque plusieurs définitions de surface pourraient être confondues.

Faire intervenir V AdR permet de bénéficier :

• d’une méthode homogène ;
• d’un appareil de mesure adapté ;
• d’une distinction claire entre les surfaces ;
• d’un document conservable ;
• d’une responsabilité professionnelle attachée à la mission.

Quelle est la durée de validité d’un mesurage Boutin ?

Aucune durée d’expiration fixe n’est prévue pour le résultat du mesurage.

L’attestation peut être réutilisée tant que le logement n’a pas été modifié.

Un nouveau calcul est recommandé après :

• la création ou la suppression d’une cloison ;
• l’aménagement de combles ;
• la création d’un escalier ;
• la réunion de deux pièces ;
• la transformation d’une dépendance ;
• la modification d’une mezzanine ;
• une extension ;
• tout changement affectant la surface intérieure.

Il est également prudent de renouveler le mesurage lorsque l’ancien document ne détaille pas les pièces ou ne précise pas la méthode utilisée.

Que se passe-t-il si la surface n’est pas mentionnée dans le bail ?

Lorsque le contrat ne comporte pas la surface habitable, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de compléter cette information dans le mois suivant la prise d’effet du bail.

En l’absence de réponse du bailleur dans le mois suivant cette demande, ou en cas de refus, le locataire peut saisir la juridiction compétente dans les trois mois suivant sa mise en demeure afin d’obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Que risque le bailleur si la surface annoncée est trop importante ?

Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle inscrite dans le contrat, soit un écart supérieur à 5 %, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à la différence constatée.

Par exemple, si le bail annonce une surface nettement supérieure à la réalité, la réduction peut être calculée en fonction du pourcentage d’écart.

En l’absence d’accord ou de réponse du bailleur dans les deux mois suivant la demande, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois suivant cette demande.

À partir de quand la diminution du loyer s’applique-t-elle ?

Lorsque la demande du locataire est formulée dans les six mois suivant la prise d’effet du bail, la diminution acceptée par le bailleur ou décidée par le juge prend effet à la date de signature du contrat.

Lorsque la demande intervient plus de six mois après la prise d’effet du bail, la diminution s’applique à compter de la date de la demande.

Un mesurage professionnel réalisé avant la signature permet donc de limiter les risques de contestation ultérieure.

Surface Boutin et décence du logement

Le calcul Boutin indique la surface habitable totale. Il ne suffit pas, à lui seul, à confirmer que le logement satisfait à toutes les conditions de décence.

En règle générale, un logement loué comme résidence principale doit comporter au moins une pièce principale disposant :

• soit d’une surface habitable d’au moins 9 m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ;
• soit d’un volume habitable d’au moins 20 m³.

Le règlement sanitaire départemental peut prévoir des règles plus exigeantes.

Le seuil de 9 m² ne signifie donc pas que chaque pièce du logement doit mesurer au moins 9 m². Il concerne la pièce principale et l’évaluation de la décence du logement.

Comment préparer le rendez-vous ?

Pour faciliter les relevés, il est conseillé de :

• ouvrir toutes les pièces ;
• rendre accessibles les combles aménagés ;
• dégager les accès aux placards ;
• signaler les dépendances ;
• fournir les plans disponibles ;
• transmettre un ancien certificat Carrez ou Boutin ;
• indiquer les travaux réalisés ;
• préciser les pièces dont l’usage a été modifié ;
• permettre l’accès aux différents niveaux du logement.

Il n’est pas nécessaire de retirer les meubles. Les équipements mobiles ne sont pas déduits de la surface habitable.

Pourquoi choisir V AdR ?

V AdR accompagne les propriétaires, bailleurs, agences immobilières et administrateurs de biens dans la préparation des locations.

Notre intervention permet :

• de mesurer chaque pièce avec précision ;
• d’identifier les surfaces réellement habitables ;
• d’exclure les dépendances et volumes non retenus ;
• de traiter les mansardes et configurations complexes ;
• de remettre une attestation détaillée ;
• de sécuriser la superficie inscrite dans le bail ;
• de regrouper le mesurage avec les diagnostics locatifs.

Le mesurage Boutin peut être réalisé lors du même rendez-vous que le DPE, le CREP, le diagnostic électrique, le diagnostic gaz ou l’état des risques.

Mesurage loi Boutin dans les Vosges

V AdR intervient notamment à :

• Vittel ;
• Contrexéville ;
• Mirecourt ;
• Dompaire ;
• Charmes ;
• Neufchâteau ;
• Épinal ;
• ainsi que dans les communes environnantes.

Notre implantation locale facilite l’organisation des mesurages avant la publication de l’annonce ou la signature du contrat de location.

Demandez votre mesurage de surface habitable

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Pour recevoir une proposition adaptée, communiquez-nous :

• l’adresse du logement ;
• sa surface approximative ;
• le nombre de pièces ;
• le nombre de niveaux ;
• la présence de combles ou de pièces mansardées ;
• les autres diagnostics nécessaires à la location.

V AdR – Diagnostics immobiliers dans les Vosges

☎ Appelez-nous au 06 30 10 51 20

Questions fréquentes sur le mesurage Boutin

Une maison individuelle doit-elle être mesurée ?

Oui, lorsqu’elle est louée comme résidence principale, sa surface habitable doit être mentionnée dans le bail. Contrairement à la loi Carrez, le mesurage Boutin ne dépend pas du statut de copropriété.

Le balcon peut-il être ajouté à la surface habitable ?

Non. Les balcons, terrasses et loggias sont exclus. Ils peuvent être présentés séparément comme des espaces complémentaires.

Une cave aménagée est-elle comptabilisée ?

La définition réglementaire exclut les caves et les sous-sols de la surface habitable. Leur aménagement apparent ne suffit donc pas à les intégrer automatiquement au résultat.

La véranda chauffée entre-t-elle dans le calcul ?

Non. Les vérandas sont exclues de la surface habitable, même lorsqu’elles disposent d’un chauffage.

Les meubles réduisent-ils la surface ?

Non. Les meubles mobiles ne sont pas déduits. Le calcul porte sur la géométrie du logement et les éléments constructifs permanents.

La surface doit-elle apparaître dans l’annonce ?

La présente obligation étudiée concerne directement la mention de la surface habitable dans le contrat de location. Il reste conseillé d’utiliser la même valeur dans l’annonce afin d’éviter toute incohérence avec le bail.

Peut-on utiliser un ancien mesurage ?

Oui, si le logement n’a subi aucune transformation et si le document correspond bien à la surface habitable, et non à une superficie Carrez ou à une autre définition.

Le mesurage Boutin remplace-t-il le DPE ?

Non. Le mesurage détermine la surface habitable, tandis que le DPE évalue la performance énergétique et climatique du logement. Les deux prestations répondent à des objectifs différents.