Mesurage loi Carrez

Que mesure exactement la loi Carrez ?

La superficie Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des éléments qui occupent physiquement une partie du sol.

Le calcul ne retient pas les surfaces occupées par :

• les murs ;
• les cloisons ;
• les marches ;
• les cages d’escalier ;
• les gaines techniques ;
• les embrasures de portes ;
• les embrasures de fenêtres.

Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre sont également retirées du calcul.

Le résultat obtenu ne correspond donc pas nécessairement à la surface indiquée sur un plan, dans le règlement de copropriété, sur l’avis de taxe foncière ou dans une précédente annonce immobilière.

Dans quels cas le mesurage Carrez est-il obligatoire ?

La superficie privative doit être indiquée lorsqu’un propriétaire vend un lot ou une fraction de lot soumis au statut de la copropriété.

Cette obligation peut notamment concerner :

• un appartement ;
• un studio ;
• un duplex ;
• un logement situé dans une copropriété horizontale ;
• un local commercial ;
• un bureau ;
• un cabinet professionnel ;
• un lot à usage mixte ;
• certains ensembles composés de plusieurs lots.

La superficie doit figurer dans l’avant-contrat ainsi que dans l’acte authentique de vente.

Les maisons sont-elles concernées ?

Une maison individuelle située sur une parcelle indépendante n’est normalement pas soumise au mesurage loi Carrez.

En revanche, une maison peut être concernée lorsqu’elle appartient à une copropriété horizontale et constitue un lot comprenant une partie privative ainsi qu’une quote-part de parties communes.

La forme extérieure du bâtiment ne suffit donc pas à déterminer si le mesurage est nécessaire. Il convient de consulter :

• le titre de propriété ;
• le règlement de copropriété ;
• l’état descriptif de division ;
• les numéros des lots vendus.

V AdR peut s’appuyer sur ces documents pour définir précisément le périmètre à mesurer.

Les lots de moins de 8 m² sont-ils comptabilisés ?

Les caves, garages et emplacements de stationnement ne sont pas soumis à l’obligation de mention de superficie prévue par la loi Carrez.

Les lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 m² sont également exclus du dispositif.

Cette règle doit toutefois être appliquée en tenant compte de la composition juridique du bien. Lorsqu’un logement résulte de la réunion de plusieurs lots ou que plusieurs volumes communiquent entre eux, l’étude du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est essentielle.

Une petite pièce ne doit donc pas être écartée uniquement parce qu’elle mesure moins de 8 m² : il faut déterminer si elle constitue une pièce appartenant à un lot plus important ou un lot juridiquement distinct.

Quelles surfaces peuvent entrer dans le calcul ?

Une surface peut être retenue lorsqu’elle appartient à la partie privative du lot, qu’elle est close, couverte et qu’elle présente une hauteur d’au moins 1,80 mètre.

Selon la configuration juridique et matérielle du bien, le mesurage peut notamment porter sur :

• les pièces principales ;
• la cuisine ;
• la salle de bains ;
• les sanitaires ;
• les couloirs ;
• les dégagements ;
• les placards ;
• les rangements intégrés ;
• les combles aménagés ;
• certaines mezzanines ;
• certaines vérandas ;
• les réserves ou arrière-boutiques ;
• les locaux professionnels privatifs.

Chaque volume doit être étudié selon ses caractéristiques réelles et son rattachement aux lots vendus.

Quelles surfaces sont exclues ?

Ne sont notamment pas retenues dans la superficie privative :

• les parties communes ;
• les murs et cloisons ;
• les marches et cages d’escalier ;
• les gaines ;
• les embrasures ;
• les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ;
• les caves ;
• les garages ;
• les emplacements de stationnement ;
• les lots indépendants de moins de 8 m².

Une terrasse, un balcon ou un jardin n’est pas un local clos et couvert. Ces espaces ne sont donc pas intégrés à la superficie Carrez, même lorsqu’ils sont réservés à l’usage exclusif du propriétaire.

Pourquoi la lecture du règlement de copropriété est-elle importante ?

Le diagnostiqueur ne mesure pas uniquement ce qu’il voit. Il doit aussi déterminer à quel lot appartient chaque espace.

Une pièce utilisée depuis plusieurs années par le propriétaire peut être :

• une partie privative ;
• une partie commune ;
• une partie commune à jouissance privative ;
• un lot indépendant ;
• un volume annexé sans modification officielle du règlement ;
• un espace transformé après des travaux.

Une partie commune à jouissance privative ne devient pas automatiquement une partie privative. Elle ne doit donc pas être intégrée au calcul comme si elle appartenait juridiquement au lot vendu.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et le titre de propriété permettent de comparer la réalité des lieux avec la désignation officielle du bien.

Comment V AdR réalise le mesurage ?

Analyse des documents

Avant ou pendant la visite, le diagnostiqueur examine les documents disponibles afin d’identifier :

• les numéros des lots ;
• leur destination ;
• leurs annexes ;
• la présence de parties communes ;
• les modifications apportées au logement ;
• les éventuelles réunions ou divisions de lots.

Les documents les plus utiles sont le titre de propriété, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les plans.

Identification des locaux

Les différentes pièces et zones du bien sont repérées. Le diagnostiqueur distingue les surfaces pouvant entrer dans le calcul de celles qui doivent être écartées.

Relevé des dimensions

Les dimensions sont relevées à l’aide d’un équipement de mesure adapté.

Dans les pièces simples, le calcul peut reposer sur une forme rectangulaire. Dans les espaces irréguliers, la surface est décomposée en plusieurs zones géométriques.

Prise en compte des hauteurs

Les parties mansardées, les dessous d’escalier et les volumes présentant différentes hauteurs sont examinés séparément.

La limite de 1,80 mètre est repérée afin de ne conserver que les parties répondant à la définition réglementaire.

Déduction des éléments constructifs

Les murs, cloisons, gaines, marches, cages d’escalier et embrasures sont retranchés conformément à la méthode de calcul.

Établissement de l’attestation

Le document remis précise notamment :

• l’adresse du bien ;
• la désignation des lots ;
• les locaux visités ;
• les surfaces relevées ;
• les zones exclues ;
• la superficie privative totale ;
• les éventuelles réserves ;
• les documents utilisés pour définir le périmètre.

Pourquoi la superficie du règlement de copropriété peut-elle être différente ?

Le règlement de copropriété peut contenir une surface ancienne, approximative ou calculée selon une autre méthode.

Depuis sa rédaction, le logement a également pu être modifié par :

• la création ou la suppression d’une cloison ;
• la réunion de deux pièces ;
• l’aménagement de combles ;
• la fermeture d’une loggia ;
• la création d’une mezzanine ;
• la modification d’un escalier ;
• l’intégration d’un ancien couloir ;
• la réunion de plusieurs lots.

La surface inscrite dans les documents de copropriété ne doit donc pas être reprise automatiquement comme superficie loi Carrez.

Quelle différence entre la surface Carrez et la surface habitable ?

Ces deux mesures utilisent certaines règles communes, mais elles ne poursuivent pas le même objectif.

La superficie loi Carrez

Elle concerne principalement la vente d’un lot de copropriété. Elle s’attache à la superficie privative des locaux clos et couverts appartenant aux lots vendus.

La surface habitable

La surface habitable est notamment utilisée dans le cadre de la location. Sa définition exclut plus largement les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et dépendances.

Une véranda privative close et couverte peut, selon sa configuration, participer à la superficie Carrez alors qu’elle est exclue de la surface habitable réglementaire.

Il est donc déconseillé d’utiliser indifféremment les mentions :

• surface Carrez ;
• surface habitable ;
• surface utile ;
• surface de plancher ;
• surface fiscale ;
• surface du DPE.

Chaque valeur répond à une définition et à un usage particuliers.

La superficie Carrez est-elle nécessaire pour une location ?

Non. La loi Carrez vise la vente des lots de copropriété.

Pour une location à usage de résidence principale, le contrat doit mentionner la surface habitable du logement. Celle-ci est calculée selon une définition distincte.

V AdR peut réaliser le mesurage correspondant à la nature de votre projet :

• superficie privative loi Carrez pour une vente ;
• surface habitable pour une mise en location.

Qui peut effectuer le mesurage ?

La réglementation n’impose pas au vendeur de faire obligatoirement appel à un professionnel pour calculer la superficie Carrez.

Le vendeur peut théoriquement effectuer lui-même le calcul. Toutefois, le recours à un professionnel est fortement recommandé lorsque le logement comporte des pièces irrégulières, des mansardes, plusieurs lots, une mezzanine ou des transformations.

Une attestation établie par V AdR permet de disposer :

• d’un relevé méthodique ;
• d’un équipement de mesure adapté ;
• d’une analyse des surfaces à retenir ;
• d’un document exploitable par le notaire et l’agence immobilière ;
• d’une responsabilité professionnelle attachée à la prestation.

Que risque le vendeur si la superficie n’est pas indiquée ?

L’absence de toute mention de superficie dans la promesse ou le contrat peut permettre à l’acquéreur de demander la nullité de l’acte.

L’action en nullité doit être engagée au plus tard dans le mois suivant l’acte authentique. Lorsque l’acte authentique mentionne correctement la superficie, la possibilité de poursuivre l’annulation de l’avant-contrat pour ce seul motif disparaît.

Cette sanction explique pourquoi la superficie doit être déterminée avant la préparation du compromis de vente.

Que se passe-t-il si la surface annoncée est trop élevée ?

Lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte, c’est-à-dire de plus de 5 %, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix de vente.

Cette action doit être intentée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique.

Par exemple, une différence de quelques centimètres carrés n’entraîne pas automatiquement une révision du prix. En revanche, une erreur importante peut avoir une incidence financière directe pour le vendeur.

Que se passe-t-il si la surface réelle est plus grande ?

Lorsque le nouveau mesurage révèle une superficie supérieure à celle mentionnée dans l’acte, le vendeur ne peut pas réclamer de supplément de prix après la vente.

Il est donc dans l’intérêt du propriétaire de disposer d’un calcul précis avant de fixer le prix et de publier l’annonce.

Le certificat Carrez possède-t-il une durée de validité ?

La loi ne fixe pas de durée d’expiration particulière pour un mesurage Carrez.

Le document peut être réutilisé tant que :

• la configuration intérieure n’a pas changé ;
• aucune cloison n’a été déplacée ;
• aucun lot n’a été réuni ou divisé ;
• aucun volume supplémentaire n’a été aménagé ;
• le règlement de copropriété n’a pas été modifié ;
• la désignation des lots vendus reste identique.

Un nouveau mesurage est recommandé après des travaux ou lorsque l’ancien document ne correspond pas précisément à la situation actuelle.

Des travaux peuvent-ils modifier la superficie ?

Oui. Certaines interventions ont une incidence directe sur le calcul :

• création d’une cloison ;
• suppression d’une cloison ;
• installation d’une gaine ;
• déplacement d’un escalier ;
• aménagement d’une mezzanine ;
• transformation des combles ;
• fermeture d’un espace ;
• modification d’un volume mansardé ;
• réunion de plusieurs lots.

Une rénovation purement décorative, comme le remplacement d’une peinture, n’a généralement pas d’effet significatif. En revanche, toute modification de la géométrie ou du statut juridique des locaux doit conduire à vérifier le mesurage.

Comment préparer l’intervention ?

Pour faciliter le relevé des dimensions, il est conseillé de :

• rendre accessibles toutes les pièces ;
• dégager autant que possible les angles des murs ;
• ouvrir les placards et rangements intégrés ;
• permettre l’accès aux combles et mezzanines ;
• transmettre le titre de propriété ;
• fournir le règlement de copropriété ;
• préparer l’état descriptif de division ;
• remettre les plans disponibles ;
• signaler les travaux réalisés ;
• identifier les caves, garages et autres lots annexes.

Les meubles ne sont pas déduits de la superficie. Il n’est donc pas nécessaire de vider entièrement le logement.

Pourquoi choisir V AdR pour votre mesurage ?

V AdR accompagne les propriétaires, agents immobiliers et notaires dans la détermination de la superficie privative des biens vendus en copropriété.

Notre intervention permet :

• d’identifier les lots concernés ;
• de vérifier la cohérence entre les documents et la réalité des lieux ;
• de mesurer les pièces avec précision ;
• de traiter les formes irrégulières et les espaces mansardés ;
• de distinguer les surfaces retenues et exclues ;
• de produire une attestation claire ;
• de regrouper le mesurage avec les autres diagnostics nécessaires à la vente.

Le mesurage Carrez peut être réalisé au cours du même rendez-vous que le DPE, le diagnostic amiante, le CREP, le diagnostic électrique, le diagnostic gaz ou l’état des risques.

Mesurage loi Carrez à Vittel, Mirecourt et Charmes

V AdR intervient notamment dans les secteurs de :

• Vittel ;
• Contrexéville ;
• Mirecourt ;
• Dompaire ;
• Charmes ;
• Neufchâteau ;
• Épinal ;
• ainsi que dans les communes voisines des Vosges.

Notre implantation locale facilite l’organisation des rendez-vous pour les appartements, locaux commerciaux et autres lots en copropriété.

Demandez votre mesurage loi Carrez

Vous préparez la vente d’un appartement ou d’un local situé en copropriété ?

Pour établir une proposition adaptée, communiquez-nous :

• l’adresse du bien ;
• sa superficie approximative ;
• le nombre de pièces ;
• le nombre de lots vendus ;
• la présence de combles ou d’une mezzanine ;
• les documents de copropriété disponibles ;
• les autres diagnostics nécessaires.

V AdR – Diagnostics immobiliers dans les Vosges

☎ Appelez-nous au 06 30 10 51 20

Questions fréquentes sur la loi Carrez

La cuisine et la salle de bains sont-elles comptabilisées ?

Oui, lorsqu’elles appartiennent à la partie privative, sont closes et couvertes et présentent une hauteur d’au moins 1,80 mètre. Les équipements sanitaires et les meubles ne sont pas déduits comme des murs ou des cloisons.

Les placards sont-ils inclus ?

Un placard peut être comptabilisé lorsque son sol se situe au même niveau que celui de la pièce et que sa hauteur répond aux critères réglementaires.

Une mezzanine entre-t-elle dans le mesurage ?

Elle peut être prise en compte lorsqu’elle constitue un plancher privatif, clos et couvert, présentant une hauteur suffisante et une configuration juridiquement régulière.

Les combles aménagés sont-ils mesurés ?

Les parties aménagées peuvent entrer dans le calcul. Dans les zones mansardées, seules les surfaces présentant une hauteur d’au moins 1,80 mètre sont retenues.

Le balcon est-il ajouté à la surface Carrez ?

Non. Un balcon n’est pas un local clos et couvert. Sa surface peut être valorisée séparément dans l’annonce, mais elle ne doit pas être ajoutée au résultat Carrez.

Une cave de plus de 8 m² est-elle comptabilisée ?

Non. Les caves sont expressément exclues de l’obligation de mesurage, quelle que soit leur superficie.

Le garage entre-t-il dans le calcul ?

Non. Les garages et emplacements de stationnement sont exclus du dispositif Carrez.

Peut-on reprendre la surface d’une ancienne annonce ?

Ce n’est pas recommandé. Une annonce peut utiliser une autre définition de surface ou reprendre une estimation ancienne. Seul un mesurage correspondant aux lots réellement vendus permet de sécuriser la nouvelle transaction.

Le mesurage doit-il être refait après des travaux ?

Oui lorsque les travaux ont modifié la distribution, la hauteur, le nombre de lots ou les volumes privatifs. Un simple rafraîchissement sans modification des surfaces ne nécessite normalement pas un nouveau calcul.

Peut-on vendre si la surface réelle est différente du règlement de copropriété ?

La vente reste possible, mais l’écart doit être analysé. Il peut provenir d’une ancienne approximation, de travaux ou d’une modification non régularisée. Le notaire et, si nécessaire, le géomètre-expert ou le syndic doivent être informés.